南市区房价对比！巫家坝不到1万、俊云峰1万2甩卖
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第305期的问答如期推出，本次精选2024.9.20-2024.9.26的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
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新房
1、小孩已经在楚雄上着小学了，想要初中来昆明读书，希望能有这种直接可以转学或者读初中的学校（最好是公立），总价百万以内（越便宜越好），位置不要太偏了，后期房子好出租的那种有推荐吗？
答：可以空降读初中的项目不多，同时要满足价格实惠+位置优秀的话可以看下中铁时代央著。
项目位置就在西二环边，临地铁三号线也只有两三百米，到市中心只需要坐四五个站，交通便利、临近商业，这样后期也比较好出租。
现在已经签约昆一中西山学校，为九年一贯制学校，具体开学时间以教育局公布为准，但明年有读书需求的可以安排至现有校区，相当于给了一个兜底的保障。
75平米左右两居室，买下来百万以内，首付仅需15万，今年年底就可交房。
2、关上这边金澜锦翠如何？一万出头还有其他项目吗，离万象城恒隆广场近一点的。
答：市中心项目不少，但价格偏高。如果一万左右，那买金澜锦翠是比较适合的，从金澜锦翠沿着民航路到万象城也就两公里多，而且楼盘也在二环附近，交通发达，非常方便。
同时项目周边配套很不错，都是已经落地的现成配套，融城金阶商业、官渡森林公园、官渡区人民医院等都是能够轻松步行到达的。
就这个配套和位置来说价格还是不错的，毛坯房源价格1.1w左右，户型面积大小都有（甚至还有102平米的四居室），而且是准现房，比较适合刚需。
3、昆明有300平米以上的大平层吗？市中心最好。
答：主要是滇池会展、巫家坝有这么大的大平层住宅。（或者市中心也有大户型公寓产品）
目前昆明大平层面积段，比较能打的还是中国铁建西派国樾的嘉苑(E地块)。
这个地块住宅面积户型比较大（365㎡），比其他高端小区更加纯粹一些。365平米户型，做了非常少见的3.6米层高，户型设计三个套房，并且是豪装交付，之前昆明第一家带游泳池交付的就是这个项目（到现在也是昆明唯一一家）。
销售至今还有20多套，低楼层价格便宜点，总价700-980万左右。
4、想问一问金泰国际怎么样，值得刚需入手吗？
答：
已有较好的居住氛围和生活配套，交通便利，周边公共交通发达，也配套公立学校（五华外国语实验学校），也临近昆医附二院。
明显优势是价格比较便宜，应该是二环内最便宜的新房了，个别特价单价不过一万。
缺点，楼栋户型一般，另外选不靠高架的楼栋好一些。
5、想询问下，西山区草海片区只有书香云海带学位，周边楼盘都没有吗？
答：书香云海的优势是云大附属学校已经开学，且也有新交付的现房销售。
草海北到马街片区，附近还有大华锦绣山海，这个项目地段不错，地铁口附近，房源正常销售，配套有书林一小（2026年开学）。
马街附近，筑友翰林府第，原马街小学已由昆一中合作办学，原19中改为昆一中春雨路校区，但首批推出的房子还是之前摩尔城的老房源。
6、老师，中铁诺德央玺春风这个盘怎么样，价格与配套方面。
答：位置优秀，交通便利这点其他项目无出其右，二环、昆明站、地铁、北京路+南北大道，全方位交通。
之前也传出过要签约某强校（但后来也没消息了），如果有强校加持这个项目会非常不错。
产品设计还可以，但若真的南北大道通车会临主干道（有利有弊，噪音灰尘啥的）。
缺点是整个福德村改造较大，开发周期稍长。
7、现在下手买中海寰宇天下合适吗？1.3w多的单价，还没孩子，倒是离上班很近，还是等等看后面0公摊的项目？
答：房子ok的，现房，这个小区入住率不错，超过一半了，社区商业已经成型，现在小区旁边每周还有固定赶街的（尽管与巫家坝【CBD】的定位不符），起码方便点。
若本身你现阶段住房需求不是太强烈的话，可以稍等后面的新盘或二手房。
8、请问一下，如果考虑以后好出手，是选邦泰悦九章还是吾悦首府呢？
答：就产品来说，邦泰更优，户型格局和赠送面积优势明显，而且配套有师大附属学校（25年开学）。
而吾悦位置比邦泰的更好，自带商业，邦泰在售地块西侧有高架桥且离地铁更远。
从后期二手出售情况来看，吾悦现阶段二手出手都不算特别好（其中就有邦泰低价入市的缘故）。结合昆明目前二手市场带书包的房子更好销售，我更倾向于选择邦泰。
9、为娃上学目前考虑巫家坝和市政府小区，正在纠结，麻烦问下怎么抉择。
答：两个项目地段完全不同。
市政府a区二手成交价格1.2w左右，整体密度低，居住舒适度更高，缺点是已有一定房龄（15年以上了）。划片就读中华小学本部（且能够对口昆三中本部），小学学位饱和。
巫家坝板块二手成交价也差不多1.2-1.4w之间，新房精装1.3w左右，现成配套设施还不够齐全，但胜在学校是已开学，且是嫡系校区（尤其是师大实验系的初中很强）。
若不考虑巫家坝和呈贡的地段差异，完全考虑学校的话，更倾向于巫家坝。
10、请问老师，三口之家想买改善住房，有书包最好，3室，120-130万左右有推荐吗？
答：预算120-130不算太高，若考虑交付5年内的新房，卖家应该也是高位入手，那性价比就不是太高了（有一定溢价）。
位置好的，同德附近，滨江俊园（可以买到100平米出头的，单价低）、翡翠湾（可以买到90平左右的，学校更好好），都是10年左右房龄，高层小区。
如果想要买到面积比较大的，北市区俊发城（小学-初中都有，单价1w出头），新希望锦麟峯荟（新房，现房，1w出头），龙泉路-和谐世纪一带也多，生活氛围浓厚，部分还有昆八中的书包（龙泉俊园）。
11、想买市中心一点的公寓，有推荐的吗？有新盘吗？二手税费有多高？
答：市中心公寓，新盘华润中心、恒隆广场、香格里拉珑悦都有，人民东路上还有个奥斯迪we时代公寓，南二环外的万达周边锦粼天序也有。
重点可看华润（万象城楼上）。
另，二手契税为3%，个税为交易差价的20%。
12、老师您好，目前居住河畔俊园三房，老大明年上小学，老二明年上幼儿园，想置换上学，有合适的建议吗？谢谢。
答：河畔俊园旁边的师大附属官渡学校也还可以，官渡区小学中还算不错。（对应小区是官房都铎城邦）
若还觉得不够优秀，那么可关注云大附属星耀学校，对应小区是龙湖青雲赋、俊发俊云峰。
龙湖青雲赋新房在售1.4-1.5w左右。
9月底的时候俊云峰新推出了工抵房，价格1.2w左右还带车位，但这个只有20套左右，另外一处问题是按照俊发最近两年几个小区交房的调性，无法做到交房即交证，房产证需要等待。
13、巫家坝单价最低的书包房是哪个小区啊？新房二手房都可以。
答：招商雍珑府99平米，总价95-100w可以买得到，单价算下来最便宜的9000多。最重要的是现房，小区环境还蛮好的，缺点是在巫家坝的最北边位置，周边环境一般。
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二手房
1、招商雍和府二手房怎么样？
答：楼盘不错，小区环境好，密度不算高，加之开发商一手销售时价格并不算太高（1.2-1.3w左右），现阶段二手房价格相对友好。
周边有商业，居住氛围不错。
缺点是旁边的路还是条断头路，没有修通，不知何时能弄好。
3、请问作为二手房的滨江俊园二期怎么样？具体对应的学区学位又如何？还请老师从住房价格和教育资源方面详细分析解答一下。
答：滨江一直都是对应盘龙小学滨江校区，中等偏上小学，不足就是对口初中金辰中学还不够优秀。
小区位置优秀，密度稍大，户型窗户小，个别还有黑卫，户型设计一般。
价格现在降下来后性价比也上去了（也非常好租），比如二期便宜点的报价一万出头都买得到，还是划算的。
地段、配套、小区管理都没有太大短板，二环内滨江俊园二手性价比是非常不错的。
4、金地九樾和红星国际紫郡哪个好一点？
答：金地配套小学书林更好，但是对口初中一般；红星紫郡芳草地小学对口昆三中，初中更好一些。（实际小升初也并非只有直升对口初中一条路，所以也有家长认为先上优质小学更重要，这里因人而异，两个项目在学校上各有优劣）
综合地段和位置，金地地段上离市中心、二环更近，红星紫郡则处在南市区中心位置，若结合产品来看的话，金地九樾产品更优，户型设计相对规整，倾向于选金地。
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